Wie besteuere ich meine Immobilien in Ausland?
Lesedauer: 3 Minuten

In meinem Zypernurlaub habe ich viele schöne und vor allem günstige Ferienwohnungen gesehen. Das erste, was dann einem in den Sinn kommt, ist natürlich: Wenn ich es kaufe, was mache ich dann mit den Einnahmen? Am Ende lebe ich in Deutschland und mein Eigentum in Zypern, was trage ich also in meine Steuererklärung ein? In diesem Beitrag will ich eine vielgedachte Fantasie von vielen Leuten auf den Grund gehen.

Der große Traum einer Ferienwohnung

Viele werden diesen Traum genauso wie ich haben. Man ist im Urlaub und denkt sich, dass man statt einem Hotel doch auch eine Ferienwohnung kaufen kann. Das hat viele Vorteile, beispielsweise hat man einen Rückzugsort in einem anderen Land, beim nächsten Urlaub erspart man sich die Hotelsuche und wenn man nicht gerade selber dort Urlaub macht, kann man es ja vermieten und so die gekaufte Immobile auch noch finanzieren. Auch eine Ferienwohnung reit sich in das passive Einkommen ein.

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Aber am Ende des Jahres kommt die Steuererklärung und man muss zusehen, wie man das macht. Das hier soll keine Steuerberatung werden, sondern dient rein zur Information und ersetzt keinen Steuerberater.

Ausgangslage der steuerlichen Bewertung

Erst mal ist es egal, ob wir hier eine reine Ferienwohnung haben oder eine Anlageimmobile. Der wichtige Teil ist, dass wir hier Einnahmen haben, die nicht aus Deutschland stammen, sondern aus dem Ausland. Ich beschränke mich hier auch komplett auf Europa. Wer also eine Immobilie in Amerika kaufen will, der wird hier nicht seine Information finden.

Zypern Ferienwohnung

So werden die Mieterträge dort versteuert, wo diese auch anfallen. Wenn wir also Mieteinnahmen in Zypern, Griechenland oder Italien haben, müssen diese auch in diesen Ländern versteuert werden! Vergesst dabei bitte nicht, Großbritannien gehört nicht mehr zur Europäischen Union 😉 . Wo ihr Steuern bezahlt, hängt also nicht ab WO ihr euren Wohnsitz habt (gemeldete Adresse), sondern vom Standort der gekauften Immobilie.

Das Interessante an Immobilien im Ausland ist also der Steuerspareffekt. So einfach ist es aber dann doch nicht. Wenn wir uns einige Länder und ihre Steuern angucken, merken wir schnell, dass es das Paradies wäre, eine wortwörtliche Steueroase. Deutschland wäre dann schön blöd, wenn die eigenen Bürger sich ein Reichtum anhäufen könnten, ohne dabei selbest zu profitieren.

Gesetzliche Richtlinien für Mieteinahmen aus dem Auslnd

Einige werden vom Progressionsvorbehalt gehört haben. Dieser sagt Folgendes aus: Mieten aus EU- Auslandsimmobilien werden nicht auf das heimische Einkommen angerechnet. Das beste: Dieser Progressionsvorbehalt wurde 2009 abgeschafft für fast alle Länder.

Wer nur Bahnhof verstanden hat hier noch mal eine andere Erklärung. Diese Mieteinhamen erhöhen in Deutschland nicht euer Einkommen und damit nicht euren Steuersatz toll oder?

Natürlich wollen wir uns hierfür auch den Wortlaut anschauen. Dafür ist der § 32 b Abs. 1 EStG zuständig:

2. ausländische Einkünfte, die im Veranlagungszeitraum nicht der deutschen Einkommensteuer unterlegen haben; dies gilt nur für Fälle der zeitweisen unbeschränkten Steuerpflicht einschließlich der in § 2 Absatz 7 Satz 3 geregelten Fälle; ausgenommen sind Einkünfte, die nach einem sonstigen zwischenstaatlichen Übereinkommen im Sinne der Nummer 4 steuerfrei sind und die nach diesem Übereinkommen nicht unter dem Vorbehalt der Einbeziehung bei der Berechnung der Einkommensteuer stehen,

3.Einkünfte, die nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung steuerfrei sind,

4.Einkünfte, die nach einem sonstigen zwischenstaatlichen Übereinkommen unter dem Vorbehalt der Einbeziehung bei der Berechnung der Einkommensteuer steuerfrei sind,

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__32b.html

Das bedeutet, diese Mieteinhamen müssen ihr in eurer Steuererklärung nicht angeben. Noch mehr Zeit gesparrt. ACHTUNG! Wer mit Spanien liebäugelt, sollte aufpassen. Der Progressionsvorbehalt gilt 100 % für Spanien.

Mieteinnahmen für Drittländer

Kleiner Exkurs für alle Länder die nicht EU sind. Diese Mieteinnahmen müsst ihr in euerer Steuererklärung angeben. Es besteht dann keine Doppelbesteuerung, das heißt, ihr besteuert nicht beispielsweise in Amerika und Deutschland, sondern nur in Amerika. Der Nachteil ist hier folgender: Das Finanzamt kann eine Nachzahlung fordern, wenn die Steuerlast kleiner als in Deutschland ist.

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Damit sind Immobilien in Drittland aufwendiger, komplizierter und eventuell sogar gleich teuer.

Der Übeltäter heißt Doppelbesteuerungsabkommen

Deutschland hat mit vielen Drittstaaten ein sogenanntes Doppelbesteuerungsabkommen und funktioniert nach einer Anrechnungsmethode.

Was heißt das denn nun? Alle Mieteinnahmen mit diesem Abkommen vergrößern euren Einkommen und damit steigt die Wahrscheinlichkeit einer Nachzahlung. Das Finanzamt nimmt dann einfach die Differenz zu dem niedrigen Steuer in Ausland. Dennoch gibt es auch bei einigen Drittländern eine sogenannte Freistellungsmethode, die dem EU-Prinzip gleicht.

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Was ist Steuerlich absetzbar?

Was können wir jetzt alles steuerlich absetzen, wenn wir eine Ferienwohnung haben? Das Gleiche, wie wenn man eine Wohnung in Deutschland hätte. Verwaltungskosten, diverse Handwerkerleistungen, Versicherungen, Zinsen und Abschreibungen.

Beachten müsst ihr nur etwas, wenn ihr auch die Ferienwohnung selber nutzt. Das bedeutet, wenn ihr 15 % im Jahr die Ferienwohnung selber nutzt und 85 % vermietet, könnt ihr selbstverständlich auch nur 85 % der anfallenden Kosten absetzen.

Fazit zur eigenen Ferienwohnung

Ich für meinen Teil bin mit dem europäischen Prinzip sehr zufrieden und im Falle eines Kaufes würde ich auch gerne eine Ferienwohnung in Europa haben. Es ist unbürokratischer und die steuerlichen Angelegenheiten lassen sich einfacher regeln.

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